지역주택조합 브릿지대출 주의할 점

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좋은 내용이 있어서 위 블로그에서 퍼왔습니다. 


 

지역주택조합아파트에 관심이 있거나 현재 조합원이시라면 브릿지 대출에 대해 필히 들어보셨으리라 생각됩니다.

 

오늘은 이 브릿지대출에 대해 알아보겠습니다.

 

 

브릿지대출이란 말 그대로 BRIDGE 다리라는 뜻인데요. 다리는 어떤 지점과 지점을 연결해주는 역할을 하죠. 브릿지대출도 마찬가지입니다. 정식으로 중도금대출을 받기 전에 사업대상 부지를 매입하기 위하여 자금을 조달하기 위해 조합원들은 브릿지대출을 받아야 합니다. 단순히 조합원들이 초기에 낸 계약금이나 분담금만으로는 토지를 매입할 비용을 모두 충당할 수 없기 때문입니다.

 

 

이 브릿지대출은 필연적인 대출이지만 또 금리가 매우 높은 편에 속합니다. 일반적인 중도금 대출의 경우 이자는 3%선의 이자율인 반면, 브릿지대출은 통상적으로 8%선의 높은 이자율을 안고 있습니다. 또, 이 브릿지대출은 보통 제1금융권이 아닌 제2금융권인 저축은행 또는 종합금융회사를 통해 진행됩니다. 또 한가지 다른 점이 있습니다. 일반적인 중도금 대출과는 달리 브릿지대출은 시공예정건설사의 신용과 조합원 개인의 신용을 통해 대출이 실행됩니다. 즉, 지역주택조합 명의의 채무가 아니라 조합원 개인이 상환 책임을 져야 하는 대출입니다. 이 말은 조합원이 지역주택조합으로부터 탈퇴를 하더라도 대출금 전액에 대한 변제 책임이 남는 다는 뜻입니다.

 

대부분은 브릿지대출 시행시 사업대상 부지를 담보로 잡기 때문에 사업 진행이 제대로 되지 않는다면 최악의 경우 해당 금융사가 경매를 실행할 수 있고 이러한 경우 조합원들은 막대한 손해를 보게 될 수 있습니다.

 

↓일산 땅그지님의 글을 참고해보세요.

일반적으로 브릿지 대출은 사업계획승인단계에서 이루어집니다. 그런데 말입니다.

요즘 지주택은 어느 정도의 조합원만 모이면 조합설립인가도 되지 않은 상황에서 토지 중도금을 치룬다는 명목으로 브릿지 대출을 앞당겨서 일으키는 현장이 많습니다. 물론 창립총회를 서둘러 진행하고 총회 안건으로 상정하여 의결시킵니다.

일반적으로 정상적인 사업을 진행하는 현장이라면 브릿지 대출(금리 8%~10%이상)의 이자발생을 최소화 하기 위해 최대한 시기를 늦추고 있다가 토지매매 작업이 완료되어 바로 소유권이전을 할 수 있을 때 토지 잔금을 치루고 소유권을 조합앞으로 이전하기 위해서 발생시킵니다. 이후 빠른 사업진행으로 사업계획승인 후 중도금대출(금리 4%~6%이내)을 일으켜서 최대한 빠른 시일내에 브릿지대출을 상환해야 손해를 최소화 할수 있는 것입니다.

그런데 왜 일부 현장에선 이렇게 조합설립인가도 신청하지 않은 상황에서 브릿지 대출을 서둘러 일으키고 토지 중도금을 치루려고 할까요?

 

이제부턴 뇌피셜이니 참고만 하세요.

먼저 토지의 계약금만 지급된 상태에선 토지주로부터 이행지체에 따른 해지통보가 가능합니다. 그래서 토지주들의 일방적인 계약 해지를 방지하는 효과가 있습니다. 여기까진 보면 이해가 됩니다. 그럼 눈덩이 처럼 불어나는 이자는 어디서 보충을 받아야 할까요?
결국 조합원의 추가분담금으로 충당해야 합니다. 그럼 업무대행사에선 왜 이렇게 사업을 진행하는지 의문이 듭니다. 더구나 일부 현장에선 계약금 중 일부도 신용대출을 유도하고 이자지원을 하는 방식으로 조합원을 모집하고 있습니다. 왜 이렇게 위험한 방법으로 조합원을 모집하고 서둘러 대출을 실행하려 할까요?

 

 

제가 확인한 몇몇의 현장은 토지매매계약을 업무대행사 앞으로 체결하고 이런 방식으로 대출을 실행하고 있었습니다. 물론 지역주택조합 사업의 특성상 일부 토지 작업을 먼저 진행해야 하고 어느정도 토지 작업이 진행된후 조합원을 모집하기 때문에 어쩔 수 없이 사업초기에는 업무대행사가 계약 당사자가 되어 매매계약을 체결해야 할 것입니다. 이러한 지주택 사업의 특성을 이용해서 조합원이 충분히 모집된 이후에도 추진위 앞으로 명의변경하거나 권리승계 계약서를 작성하지 않고 사업진행을 하고 있었습니다.

토지 매매계약은 업무대행사 앞으로 체결하고 매매대금은 조합원 계좌에서 지급되는 이상한 구조를 이루게 되는 것이죠.

그럼 무엇을 위해서 이런 방식으로 진행하고 있을까요? 사업부지를 착실히 매수하는 것은 분명 사업진행의지가 있다고 생각이 되는데 조합원에게는 추가분담금이 더 발생하도록 하도록 하는 모순적인 진행을 하는 것이죠.

 

 

저의 결론은 이 현장들의 업무대행사는 지주택으로 사업진행을 할 생각이 없다는 것입니다. 본인들 앞으로 토지 매매계약을 완료하고 토지 담보로 브릿지 대출까지 발생하여 잔금이 아닌 중도금을 치뤄 일방해지를 못하게 한 후 지역주택 조합원에게 부담을 증가 시킴으로써 분란을 조장하고 비대위가 생기면 비대위에게 책임전가 하며 조합을 파산이나 해산을 목적으로 진행하는 것이 아닌가 하는 의심이 들더군요.

조합원들의 분담금으로 토지매입을 완료 했지만 조합인가가 안되어 있어 소유권이전이 안된다고 핑개를 될 것이고 사업지연으로 브릿지 대출은 만기연장을 위해 추가분담금을 의결하라고 압박하게 됩니다. 이때부터 부랴부랴 비대위가 만들어져서 실상을 파악하려 해도 정보공개를 하지 않아 파악할 수없고 어쩔수 없이 정보공개 소송과 형사 고소를 진행하더라도 바지 조합장에게 책임을 전가 하고 비대위로 인해 사업방해가 있다고 홍보하기 시작합니다. 조합원들은 본인의 상황과 이익에 따라서 사분오열될 됩니다.

 

결국 이러한 상황이 업무대행사의 계획된 사업방식이 아닌가 하는 의심이 들더군요.

조합이 파산하거나 해산하게 되면 업무대행사는 그 토지에서 일반분양을 하거나 일반분양이 가능한 시공사에 매매할 수 있겠죠. 제가 확인했던 현장에서는 조합의 해산을 의결할 경우 일반분양을 진행하고 PF대출을 발생하여 기 납입한 조합원 분담금을 전액 환불하겠다고 당근을 제시하고, 해산의결이 안되면 대출이자가 늘어나 파산을 하거나 엄청난 추가분담금을 지급해야 한다고 강요하더군요. 과연 조합해산이 의결되면 약속데로 반환할지는 모르는 일이구요.

업무대행비는 대행비대로 챙기고 토지 매매나 분양대금으로 막대한 이익을 볼 수 있습니다.

여러분들이 업무대행사라면 한번 시도해 볼만하지 않나요?

 

물론 제가 제시한 시나리오는 최악의 경우일 것이고 일부 현장에 국한된 일일 수도 있습니다. 그렇지만 일단 대출이 실행되고 일이 저질러진 뒤에는 되돌릴 수 없을 겁니다. 미리 여러분 현장의 업무대행계약서의 특약사항과 토지 매매계약서 당사자를 확인하시고 잘 못된 부분이 있다면 수정을 요구 하셔야 합니다.

 

확인사항은 토지 매매계약서의 매수인이 업무대행사로 되어있는지..

업무대행계약서의 업무대행비 지급조건에 조합의 파산이나 해산결의시 대행비 전액을 지급하도록 되어 있는지... 토지 대금의 잔금이 아닌 중도금을 지급하기 위해 브릿지 대출을 실행하는지... 등을 확인해 보시기 바랍니다.

 

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