임대차3법, 전세 세입자 보호장치는 어디에?

임대차3법으로 전세 세입자의 거주기간을 4년으로 늘였다고 하더니 사실상 그것도 아닌 것 같다.

집주인이 맘먹고 거짓말한다면 막을 방법이 없는 듯하다. 보다 꼼꼼한 법 개정이 필요한 듯.

아래 기사가 현 임대차3법의 구멍을 제대로 짚은 기사인 것 같아 퍼온다. (문제가 되면 댓글로 알려주시면 삭제하겠습니다~~)

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들어와 산다던 집주인, 한달만에 집 팔았다

들어와 산다던 집주인, 한달만에 집 팔았다

임대인 허위 실거주 분쟁 사례 기승
허위 계약갱신 거절 후 매도시 처벌 규정 없어
집주인 실거주 확인도 사실상 어려워
"임대차법 개정없이는 전세난 계속될 것"

“집주인이 실거주할 예정이라며 세입자에게 나가라고 통보한 다음 잠깐 실거주 행세를 하다가 다시 집을 팔겠다고 하면 어쩌할 도리가 없어요. 세를 놓는 경우는 명백한 위반이지만, 집을 파는 경우는 규정 자체가 없어서 저희도 난감한 상황입니다.”(서울시 전월세보증금지원센터 관계자)

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 주택임대차보호법이 시행된 지 반년이 다 되어가지만 전월세시장에서의 혼란은 여전히 존재하는 것으로 나타났다.

14일 서울시 전월세보증금지원센터(이하 센터)에 따르면 작년에 접수된 임대차 관련 민원 건수는 총 3만 9389건이다. 지난해 동기(2만 4732건) 대비 59% 증가한 수치다. 임대차법 시행이 본격화된 작년 8월부터 12월까지 접수된 민원 건수를 집계해보면 2만 4216건에 달한다. 2019년 한 해치 가량의 민원이 5개월 만에 접수된 것이다.

특히 최근에는 임대차법의 맹점을 파고든 임대인·임차인 간 꼼수가 기승을 부리고 있어 센터에서도 해결책을 제시하기 어렵다고 토로한다. 대표적으로 계약갱신을 거절하기 위한 임대인의 허위 실거주 사례다.

주택임대차보호법상 임대인이 실거주한다고 한 뒤 실제로는 다른 세입자를 들인다면 기존 세입자는 손해배상 청구가 가능하다. 손해배상액은 계약 당시 임대인과 임차인이 정한 ‘손해배상 예정액’으로 정한 합의금이 된다. 약정한 금액이 없는 경우에는 ‘갱신 거절 당시 3개월 치 월세’ 또는 임대인이 ‘새로운 임차인에게 올려받은 월세 차액의 2년 치’에 해당하는 금액, 갱신거절로 인해 ‘임차인이 입은 손해액’ 가운데 가장 큰 금액이 손해배상액이 된다.

이처럼 임대인이 거짓으로 다른 임차인에게 세를 놓는 경우는 명백한 위반이지만, 실거주 목적의 매수인이 들어오는 경우는 위반 규정이 없다. 국토부는 이에 대해 “원칙적으로는 임대인이 제시한 계약갱신 거절 사유가 허위에 해당해 손해배상 청구가 가능하다”는 입장이지만 이는 민법 제750조 불법행위가 발생했을 때 제기할 수 있는 손해배상 일 뿐, 주택임대차보호법으로 규정하는 것은 아니다.

또한 국토부는 허위의 계약갱신 거절로부터 임차인을 보호하기 위해 퇴거한 이후에도 일정기간 동안 주택의 전입신고·확정일자 현황 등을 열람할 수 있도록 정보열람권을 확대하겠고 밝혔으나 실상 이를 활용하기는 어려운 측면이 있다는 지적이다.

현재 임대차보호법 시행령 개정으로 확정일자는 열람할 수 있지만 전입신고는 주민등록법 시행규칙에서 개인정보보호 등을 이유로 개정이 되지 않아 확인이 불가능하다. 익명을 요구한 관계자는 “임대인의 허위 계약갱신 거절에 대한 처벌은 매매에서는 정해진 게 없어 사실상 제재하는 방법이 없다”면서 “집주인이 실제 거주하는지는 전입신고를 확인해야 하는데, 이조차 가능하지 않은 상황”이라고 했다.

전문가들은 전월세시장에서 임대인·임차인 간 꼼수가 갈수록 정교해지고 있어 지금이라도 임대차법을 손 볼 필요가 있는 지적이다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “정부도 전셋값이 예상 외로 계속 올라가다 보니 고민을 할 수 밖에 없을 것”이라면서 “임대차법 개정이 고려되지 않으면 전세난은 한동안 지속할 것으로 보인다”고 봤다.